M0不是单挑,是打群架

泓睿达原创，本文字。

多年前，我在苏州工业园区的地理信息测绘中心曾经看到这样一幅电子地图，工业园区内所有楼宇都被以柱状的示意标注在地图上，但柱子的高度不是楼宇的高度，而是产值的高度。产值越高的楼宇，柱子越高，颜色也不一样。比如10亿元以上产值楼宇是红色，5亿到10亿元是蓝色，1亿元以下是黑色。

当时我想，咱们城市要有这家伙地图就好使了，把地图上黑色的都找出来，征地、拆迁、改造，上大工业，搞大产值。

其实每一座城市的主政者心里都有这样一幅地图，大到一个城市的改造，就旧改，中到一个社区的改造，叫村改，小到一个厂区的改造，叫工改。

无论叫什么，改造的目的都是一个，追求更高的产出。

但是地已经卖出去了，人家就是不肯改造，怎么办？

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我们就从园区工改说起。最近，深圳深业泰然集团在翠亨新区投得了码头片区的开发权，这家企业对于工业改造有一个杰作。

天安云谷，位于深圳市车公庙一带，总占地1.18平方公里，是由深业泰然和岗头村股份合作社共同开展的城市更新项目。在此之前，岗头村通过建厂房出租，商业用房出租获取经营收入，占总收入的70%以上，现在，园区已形成了以通讯及电子设备制造商、软件、文创、金融服务四大主导产业，入驻企业超过家，其中国家、省市认定的高新技术企业余家，引进8家世界强企业，45家上市公司或机构，总部型企业比例达70%，入园员工近30万人。

深业泰然对岗头村的城市更新有这么几个特点。

第一是以新型产业用地（M0）为主体进行改造。

第二是投资强度高。建筑用地面积达到60万平方米，建筑面积达到万平方米，综合容积率达到4.8。其中万平方米的工业与研发用房作为产业用房，而商业配套达到54万平方米。

第三是有针对性扶持。天安云谷在投资强度、产出密度等四个维度对电子产业进行了划分，政府对其引入的重点产业给予地价减免，出让地价以评估价*产业导向修正系数确定。此条件下引入了华为、IBM、大疆、国家超算中心等项目，产值超过1亿元，年纳税额超过50亿元。

第四是平衡利益。对住宅用地按照1:1.3的比例留给岗头村民，对工业用地按照1:0.9比例留给岗头公司，每月平均租金从10元每平方提升为元每平方。

第五是政府深度参与。天安公司和政府土地分权比例为7:3，改造后政府获得不小于宗地面积15%的公共配套，12%的建筑房屋面积。

地类调整，根本上说是城市升级的需要，城市最好的地肯定在市中心，但是上一轮城市的扩张是以工业扩张为基础，扩张完成后，生活配套，交通便利等最好条件的地都成了工业地。现在要把城市最好的地拿出来，只有把工业地块再收回来，变成新的用地性质再出让，再引入更好的产业。新型产业用地，肩负这个使命。

工业地和商业地之间的靠拢，工业和服务业之间的靠拢，现有土地权利者和未来产业进入者的靠拢，是新型产业用地的特征。

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各地对已出让工业用地转为新型产业用地做法差异巨大。例如上海科教资源丰富，发展新型产业用地以科技研发为主，在科教用地分类下增加科研设计用地（C65），深圳早期以制造业为主，新兴产业是在制造业基础上进行产业升级，因此在工业用地大类下新增新型产业用地（M0），杭州则将新型产业用地设定在商务办公分类下。

实际情况是，从年开始起算，深圳的产业重心发生了深刻变化，新型产业用地与商务办公用地容积率差异不大，它的产业用房盖得更像写字楼，但是地价差异巨大，所以深圳制定了严格的产业准入和遴选机制。

而东莞又不一样，作为工业城市，更加考虑新型产业发展的多样性需求，按照大中型企业，小微企业对空间的需求不一致进行分类，减少新兴产业的拿地成本。

从不同城市演变看，新型产业用地有几个共性：

第一，解决规模化创新，而不是规模化生产的需求；

第二，核心要解决利益分配机制问题；

第三，立足降低准入成本、高标准服务和包容性产出；

第四、政府深度参与。

同样作为工业立市的中山，我们需要什么样的“工改M0”政策，以提升已拿工业地，但是产值不高的工业企业改造成为新型产业用地的经营主体的积极性？

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第一个问题是关于规模化创新。

规模化创新要求创新创业的集聚，非规模化生产要求不以新型产业用房的大面积为导向。通行的做法是为工改M0企业主动引入产业平台，既通过平台的影响力集聚同行业，同类型创新创业企业的集聚，又通过平台的专业性为入驻企业提供融资、市场信息、知识产权保护、销售渠道、上下游配套等高标准服务。这种运营方式，对倾向于轻资产的园区平台具有吸引力。

第二个问题是利益分配机制。

工改M0的一大难题在于调动市场主体积极性，同时防止房地产化，防止挤压创新型产业空间。深圳的做法是理清各利益主体关系，形成合作共赢的共同体。

比如我是一个造船的企业，我认识的人，要么是提供造船零部件的上游，要么是整船出售的买家，我能调动参与M0改造的行业资源非常有限。如果改为M0将面临补缴地价，建设成本，销售风险，考核风险等诸多不确定因素，让企业在改与拖之间陷入焦虑。

如何降低改的成本？作为新增地类，国家地价评估体系中还没有对M0的明确规定，各地通行做法是以工业地价和办公地价为基础计收。自持的部分以工业地价为基准进行地价调节，一般是工业地价2倍；可分割转让的部分以办公市场价为基准进行地价调节，一般是办公地价的0.2-0.6倍；兼容功能的小型商业，公共服务设施和宿舍等配套用房，按照产值实现比例进行分割。深圳的地价管理更加精细化，配套用房按照对应用途的底价进行计收，如不分割转让，则给予优惠。

如何分配考核压力？各地将M0分为产业项目类和产业综合体类两种，产业项目类主要以政府主导的招商引资项目为主，土地权利者缺乏资源，政府帮忙引进。而产业综合体类是以产业为核心，再向其他配套如商业，住宅和金融服务等延伸，一般由产业地产商统一开发，建设，招商和运营，产业地产商获得工改M0主体的开发资格，也分享出让和运营的红利。

例如位于深圳留仙洞的万科云城总部基地，占地面积40万平方米，建筑面积为.5万平方米。其中政策性创新型产业用房面积为78.5万平方米，万科集团负责建设与物业管理，所有权及产业用房的运营管理由深圳特区建设发展集团公司所有，并接受市政府考核，运营及管理，产业导入由政府负责。

简言之，就是让他们转型成本更低，让他们资金回报更快，让他们能够保有土地权利，把考核指标分解。

第三个问题是关于门槛、服务和包容。

对于入驻企业，新型产业用房可以分割出让，可以搭售配套用房，这让初创型企业进入城市核心区的成本更低了。以前他想拿地，但是他没有钱，现在他可以拿到产权的新型产业用房，这样他有了积极性把研发的部分注入，有了积极性分解研发和生产环节，因为在这里你获得更好的资金扶持，更多的人才供给，更好的产业生态，所以新型产业用房会引导企业资源再分配。

但是对这类企业我们要有包容性，承认新兴产业是有风险的。政府要因材施策，对企业分割出让的部分，自持的部分和返还政府的这三大部分里面，哪一部分是应该用来包容、鼓励、试错的，而不是每一部分它都有很高的产值考核标准。对企业自持的部分，政府可以一定价格来补贴租金，卖不出去或者租不出去，在一定时期内政府来承租，或者以不高于同期市场价回购。

最后一个问题是政府的角色。

深圳新型产业用房的特点是租金低廉，业态完善，服务高效，吸引大量初创企业，保障了企业中低空间需求，使得科技成果转化的成本更低、转化率更高，一方面，将空间产出效益低的厂房出租经济，转变为空间集约利用的楼宇创新经济，另一方面，通过完善倒逼和退出机制，加快淘汰低端落后产能，为新兴产业的发展腾出更多空间资源。

政府在这当中作用深刻。作为城市空间资源政策的制定者，与城市土地资源的实际掌控者，政府通过规划控制，投资建设，监督审计等方式直接引导与规范创新型产业空间建设，包括完善准入，退出机制，规范规划设计，供应，转让以及流通，监管与管理，续期与退出等各个环节。

比如在招商环节，制定产业准入目录和准入条件，采用准入评估的方式筛选优质产业项目；在土地供应环节，采用土地使用权出让合同和监管协议双合同约束机制；在达产验收环节，一般是在项目投产3-4年后，依据监管协议约定的内容进行验收，验收通过后办理不动产登记手续；在常态监管关节，每3-5年重点针对新型产业用房的使用功能、产值等进行常态监管；在土地处置环节，主要针对验收或履约管理不合格的新型产业用地，采取综合手段如没收履约保障金，收回土地，录入信用黑名单等进行处置。

工改M0只是盘活低效用地的手段而不是目的。改，是为了土地更值钱，是为了持有更多资源，新产业有更多空间，城市经济更有活力。如果这个价值取向是成立的，那么利益分配、一地一策、产业标高、门槛放低、政府主导就应该成为M0政策篮子里的选项。

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